【調查】智慧停車讓城市生活更美好——物業項目停車管理情況調查分析

擎天柱帶領部下準備作戰，并大喝一聲：Autobots, transform and roll out!（汽車人，變形出發?。?/span>

出自20世紀80年代出的動畫片《變形金剛》陪伴著幾個年代的人成長，“汽車人”成為他們童年永遠的美好記憶。如今，汽車已成為人們非常普遍的出行交通工具，對許多車主而言，每天需要思考的一個共同問題是：“哪兒不堵？車停哪？”

新時代，如何讓城市停車更美好，成為我國城鎮化發展進程中的重要課題。面臨新時代的挑戰，作為美好生活的場景構建者和營造者，物業管理在這其中扮演著什么樣的角色？如何更好地發揮自身特色，服務好城市發展？

近日，本刊向業內40家物業公司的50個在管物業項目停車管理情況做了調查，調查的項目主要分布在北京、上海、廣州、深圳、天津等市，以及河南、湖南、江蘇、山東、內蒙古、湖北等省份。本次調查的項目面積從1萬平方米到100多萬平方米不等，涵蓋了住宅、寫字樓、商業綜合體、產業園區、醫院等業態類型。

從下表可知，調查物業項目每一萬平方米的人員配比率約為36.35%即每一百萬平方米配備36名停車管理員。在車位配比方面，如果按照國際通行標準城市的機動車保有量與停車位總數最低比例1:1.2，醫院、商業綜合體等業態類型項目機動車保有量按照該項目車位使用率來計算的話，此次調查項目總車位數應該為49977個，而現有總車位47227，缺口2750個，車位總缺口約為5.5%。

其中，此次調查的世華泊郡住宅項目停車位缺口較大，38.82萬平方米的住宅項目，配有1833個停車位，而業主汽車保有量卻高達2870輛，按照最低比例1:1.2計算，該項目停車位缺口559個，缺口率達23.34%。在該項目業主滿意度調查中，業主主要的不滿意見是，要求物業公司加強一車一位的管理，杜絕一位多車占用他人車位的現象。

（一）停車管理模式運用

在管理方式上，此次調查的50個物業項目中，停車管理自管的占絕對比例，為43個，占86%；僅有3個住宅項目、4個寫字樓項目為托管模式。而采用托管模式的7個項目里，平均合作年限為2.14年，最長合作年限也僅為5年。

據停車行業巨頭ETCP一位市場部經理介紹，在其合作的6300多個停車項目里，合作期一般在5~8年之間，也有根據項目服務需求，簽訂10年及以上合作期的服務合同。中國物業管理協會副秘書長、深圳之平管理執行總裁余紹元表示，國內物業管理合同期一般為3~5年，并且還有很大一部分的合作期僅為一兩年。由此來看，物業管理合同期短使得物業服務企業與專業公司的合作期也不長。

相比國內的物業管理合同期，德國的合同期則更長，普遍在10~25年。德貝斯特（北京）管理有限公司（德國投資方是APLEONA國際，前貝爾芬格國際）CEO Lukas Funk曾表示，中國企業客戶與物業公司簽訂的合同期往往比較短，這不利于合作雙方的相互了解，更會降低物業公司在工具創新及員工培訓方面的投入熱情和意愿。同時，物業公司也沒有足夠的時間了解客戶，制定更優的服務方案，做更多的數字化、標準化等創新投入，“雙方難以發展成為不可或缺的戰略合作伙伴?！?/span>

此前，本刊記者采訪的多位供應商企業負責人也表示，他們會根據與物業公司簽訂合作期長短情況，為合作項目提供對應的創新改造或創新服務。誠如Lukas Funk所言，管理模式、服務質量的優劣將很大程度取決于合作期的長短。

（二）智能設備使用

在停車管理設備及軟件系統使用方面，此次調查的項目大部分使用了智能化的車牌識別系統，如卡趴智能、格美特-一應智能、通通停車、捷順科技、停簡單、藍卡科技、紅門智能、科拓、富士智能、道爾智能等停車管理系統及設備，其中僅有兩個項目仍在使用傳統的人工開放道閘、人工筆錄等模式。在這兩個使用傳統管理設備和模式的項目中，每一萬平方米停車管理人員的配比率為58.48%，相比此次調查的平均人員配比率高出18.13%。

還是以世華泊郡住宅項目為例，該項目使用了智能道閘設備和智能車牌識別系統，管理人員僅9人，每一萬平方米的人員配比率為23.18%，相比此次調查的平均值低了近13個百分點，相對的人員成本得到控制。而此次調查中未使用智能管理系統及設備的兩個項目中，其中一個住宅項目面積為3.28萬平方米，卻配備了6名管理人員。

（三）影響業主滿意度因素

在業主滿意度方面，此次調查項目中，共有23個項目提供了業主滿意度數值，平均業主滿意度為93.66。另外，有36個項目做了業主反饋調查。根據業主調查反饋，影響業主滿意度的因素主要有：停車位數量、停車位租金、停車環境、車牌識別精準度、電動汽車充電樁數量、停車規范、市政道路規劃等。

首先，停車位少是本次調查項目中的普遍現象。按照國際通行標準城市的機動車保有量與停車位總數最低比例1:1.2，在這50個項目中，有14個項目停車位占比低于該比例。

停車位數量與汽車保有量數量相對平衡，甚至盈余的主要為非住宅項目，包括商業項目、寫字樓項目、商住項目等。以河南楷林物業管理有限公司在管寫字樓項目楷林國際為例，其相關調查數據如下圖：

由此可見，楷林國際項目停車位存在較大缺口，楷林商務中心北區、楷林IFC國際金融中心的停車位有盈余。在車位使用率方面，楷林國際較楷林商務中心北區和楷林IFC國際金融中心高大約一二十個百分點。在這3個寫字樓項目停車管理中，楷林商務中心北區的管理模式效果最好。主要原因是：停車場配置車牌自動識別系統，改變了傳統的發卡模式，提高效率；車庫誘導風機，調節車庫通風模式及溫度；車場導視系統的配置，讓客戶快速尋找空置車位停車；車場設置人行通道，方便客戶通行，提高安全系數；車場配置反向尋車，方便客戶快速找尋車輛；自助繳費功能，方便客戶，同時提高出行效率；車輛秩序人員配備電動平衡車輛，提高車場巡查及秩序維護的效率，提升客戶滿意度。

其次，由城市規劃引起的停車管理問題。西南政法大學教授程德安認為，“根本原因是城市建設缺少長遠和系統的規劃?！彼M一步解釋道：“我們在進行小區和商圈規劃建設時，往往只想到給人安張床、給商家騰個位，沒想到車位；只想到會有人來購物，沒想到有那么多人開車來購物。我們看到了汽車對GDP的貢獻，熱衷于造車、賣車卻忽略了停車，直到停車難全面暴發?！?/span>

此次調查中，南京的七彩星城住宅項目，由于小區地下停車庫產權屬開發商，租、售價格高，比地面露天停車場車位價格高了近2倍，小區業主承受不起；露天停場車價格雖較合理，但車位少，滿足不了業主需求。于是，導致小區地下停車庫車位使用率不高，小區周邊主干道路邊停滿車輛，給小區消防留下了安全隱患。小區物業公司與業主一直在努力協調，希望政府能在小區周邊開拓露天停車場，增加車位，平衡開發商產權車位租售價格，讓大部分業主的車有位可停。

最后，車牌識別不準確、環境差及車位租金高也是影響業主滿意度的主要因素。其中，車牌識別不準確主要表現在雨天等惡劣氣候偶有識別錯誤、個別新能源車牌識別不穩定；環境差主要表現在地下停車場光線不足，不通風、悶熱等；車位租金高的原因多是因為項目地處商圈及繁華地段、項目開發商自持停車場等。

本次調查除書面調查外，本刊記者還實地走訪了北京的多個住宅、商業項目停車場。具體調查如下：

a.住宅項目

在走訪過程中，記者了解到，長城物業在管小區芭蕾雨?悅都項目位于北京房山區，在去年第三季度開始，業主及租住人員才逐漸多起來。在小區東側與首創?奧特萊斯商場之間，小區西側與長陽公園之間的市政道路上，停放在非機動車道的機動車輛也隨之增多。去年年底，兩條市政道路的非機動車道幾乎完全被洗車占據。記者觀察到，由于機動車占據了道路兩側的非機動車道，影響行人及車輛視線，行人過馬路時須得走到馬路中觀察，容易引發安全事故。

由于小區地下停車位少，小區大部分業主只能將車停放在小區周邊市政道路上，以及停放在奧特萊斯停車場。據長城物業悅都苑項目經理李凱介紹，市政道路上的車輛原本一直是45°側方停放在非機動車道，而這種停放方式會占用機動停車道。因此，房山區交通局的警官會對此種停車方式給予行政處罰?！艾F在，在長城物業及熱心業主的幫助協調下，市政道路上停放的車輛陸續改變成豎向停放，以減少市政道路占道現象?！?/span>

小區部分業主也表示，晚上他們會將車停放到奧特萊斯停車場里，然后步行回家。此外，部分購買不到或租不到小區地下停車位的業主，也會選擇在小區附近籬笆房地鐵站東側的地面停車場購買停車位，步行往返家和停車場。對此，李凱表示，雖然商場停車場和地鐵東側的地面停車場在一定程度上緩解了小區停車位緊張的問題，但是兩個停車場與小區有一段距離，不太方便業主出行，“我們也正在想辦法解決業主停車位少的問題，未來可能會考慮建設地面立體停車場?！?/span>

b.商業項目

朝陽區是北京交通最為便捷的地區之一，同時也是交通最為擁堵的行政區之一。其中，位于朝陽北路和青年路交叉口的商業項目朝陽大悅城，其本身具有的集聚效應，讓原本擁堵的地面交通壓力變得更大。

目前，在朝陽大悅城的1855個車位中，地下停車位1800個，地面停車位55個。其中，地面停車位周末及節假日才對來商場顧客開放；地下1800個停車位中，還有200個停車位為商場劃分給住宅小區業主的停車位，使用率約為80%。據朝陽大悅城車場管理部經理袁明介紹，在周末或高峰期，商場會在確保業主有車位可用的情況下，向顧客開放這200個車位中的部分車位，以緩解車位緊張現狀。小區業主及商場物業管理項目部員工可享受停車月卡服務，其他人員則采用計時停車管理。

對于緩解項目與地面交通壓力方面，朝陽大悅城項目根據“朝青板塊”車輛和大悅城客流高峰情況，采取了商場地下停車場“潮汐車道”出車的措施，即在平日夜間及節假日下午離場車流高峰期時段，將雙車道入口調整為“出入”共用。朝陽大悅城項目負責人李宗正介紹，自項目推出“潮汐車道”的服務后，以前晚上11點才得到緩解的停車場出車，現在停車場在晚上10點半前便能出車完畢。他認為，“這在很大程度上為大悅城吸引了客流?！?/span>

此外，朝陽大悅城打通了商場APP與“停簡單”停車管理系統的服務功能，商場顧客可通過下載注冊商場APP，直接實現停車繳費及“泊車—提物—尋車”一條龍服務。

要緩解全國的停車難問題，需從引起問題的根本出發尋找解決方案。重慶規劃展覽館規劃研究中心總經理常延聚曾說：“從經濟學角度而言，停車難問題產生的實質是稀缺資源供需不平衡的矛盾，即有限的車位資源和日益增長的汽車需求間的矛盾。因此，解決思路主要在于需求側與供給側兩種模式?！?/span>

整理資料總結可發現，停車場建設滯后、停車需求迅速增大、停車亂收費現象嚴重等成為我國停車場建設的主要特征，這些特征加重了國內“停車難”問題。此外，停車位數量本就偏少，再加上停車場內反道停車、道間停車、彎道停車、私自加裝地鎖的現象十分普遍；部分停車場產權與管理權不統一，多頭管理；有些停車場甚至挪作他用……這些亂象更是在無形間加重了“停車難”這一頑疾。

從國際經驗來看，需求端主要以經濟手段和替代手段為主。前者通過收費等形式抑制停車需求，如英國倫敦為限制車輛進入中心城區，從2000年起提高市區停車費用，且進入者要繳納額外的“擁堵補償費”。日本于1962年出臺法律，規定車主在上車牌時必須提供車庫證明，確保在距離住宅直線距離2公里內有存車場所，偽造車庫證明、有車而沒車位都屬于違法行為。

北京市也曾在1998年推行類似的“有位購車”制度，但由于出現虛開車位證明亂象，政府無法精準掌握市區的車位數量，這一具有前瞻性的舉措于2004年取消，非?？上??！背痰掳舱f。

有專家認為，替代手段重點在打造舒適快捷的公共交通系統，減少私家車的使用頻次。如日本通過修建科學便利的公共軌道交通，使市民樂于接受，進而減少了私家車的使用?！八谐鞘薪煌ㄕ叩某雠_、資源的配置、設施的建設均應以落實‘公交優先’為第一要務?！敝貞c市交通規劃研究院副院長周濤說。

但一味抑制需求不能體現以人為本的發展目的，還應從供給側著手，在不過度限制市民停車需求和不占用過多土地面積之間尋找平衡點。

如，建設集約化程度高、適應性強的立體停車樓，實現停車空間的縱向合理分布，提高單位土地面積的“車容率”或許是一個好的解決思路（建立立體停車庫）。同時，還可以加強智慧交通的基礎設施和信息系統的頂層搭建，形成統一的停車信息管理、查詢平臺，減少因排隊或尋車位產生的靜態擁堵?？梢怨膭钌鐣Y本參與公共停車場的建設運營，按照“誰投資、誰建設、誰經營、誰受益”的原則，讓市場機制促使停車行業向前發展，提高用戶體驗，實現社會價值與商業價值的有機統一。

對于停車管理來說，使用智能設備、管理軟件或是降低人員成本、提高管理效率和客戶服務體驗的新思路。以“互聯網+停車”模式的停車方案受到了市場的追捧，一大批互聯網企業如ETCP、停簡單等以移動互聯網思維突破傳統停車場廠家的壁壘，搶占智能停車的“橋頭堡”，助力解決停車管理問題。而隨著國內智能停車技術的不斷創新發展，或許，未來的某一天，我們真的可以如擎天柱一般，通過汽車變形解決“行車”“停車”問題，讓生活更美好！

（特別感謝為本次調查提供幫助的企業）